360-Grad-Videos sind keine Basis für den Hauskauf

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- Corona verunsichert Immobilienkäufer wie -verkäufer: Sollen sie sich noch zur Besichtigung der Immobilie treffen, oder genügen Fotos, Pläne und ein 360-Grad-Video? Immer öfter bieten Makler solche Videos an, um Käufern eine Wohnung oder ein Haus schmackhaft zu machen.

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In Corona-Zeiten empfehlen manche das Video sogar als Ersatz für die Besichtigung. Darauf sollten sich Kaufinteressenten nicht einlassen, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Wer eine Immobilie kauft, sollte sie vorab immer selbst in Augenschein nehmen – und zwar gründlich, am besten mehrmals und in Begleitung des eigenen unabhängigen Sachverständigen, der die Substanz zuverlässig einschätzen kann. Das ist auch – nur mit dem Experten und dem entsprechenden Abstand – in Corona-Zeiten möglich.

„Ein 360-Grad-Video leistet meist nicht viel mehr als ein Exposé“, konstatiert Dipl.-Ing. Klaus Kellhammer, Leiter des VPB-Büros in Tübingen. „Das reicht nicht aus, um eine Immobilie auch nur annähernd beurteilen zu können.“ Ein typisches Problem bei Videoaufnahmen ist die verzerrte Wirkung. Die Betrachter bekommen völlig falsche Raumdimensionen vorgespiegelt. „Echte Problemstellen werden in der Regel gar nicht erst gezeigt“, resümiert der Sachverständige. 

„Bei Besichtigungen ist es aber wichtig, vor allem in die Ecken zu schauen“, betont Altbauexperte Kellhammer. „Gerade in den Gebäude-, Zimmer- und Fensterleibungsecken finde ich immer die Hinweise auf Kondensat oder Schimmelbildung. Oft verrät mir das auch der muffige oder gar schimmelige Geruch.“ Auch Rissbildungen, wellige Tapeten oder Senkungen im Bodenbelag sind auf Videos nicht erkennbar. Ebenso wenig lose Beschläge, Leisten, Beläge, Fliesen oder hohlliegender Estrich. Alles Dinge, hinter denen sich ernsthafte Probleme verbergen können, die Käufer später teuer sanieren lassen müssen.

Klaus Kellhammer setzt die Liste der wichtigen Beobachtungen beim Ortstermin fort: „Im Winter überheizte Wohnungen sind meist ein Hinweis auf zugige Fenster oder kalte Außenwände. Im Video ist davon aber nichts zu spüren.“ Auch andere Aspekte bleiben im Film unentdeckt, etwa die Lichtverhältnisse in der Immobilie. Ob die Räume ausreichend hell und besonnt sind, lässt sich auf dem Bildschirm und auf Distanz nicht checken. 

Käufer sollten vor dem Vertragsabschluss auch die technischen Probleme einer Immobilie kennen, damit sie wissen, was eventuell an Sanierungskosten auf sie zukommt. „Ich prüfe zum Beispiel grundsätzlich auch die Dachräume mit den meist unattraktiven Abseiten, ebenso den Aufbau der Wärmedämmung und auch, ob sich Schädlinge in der Konstruktion eingenistet haben. Solche Details kommen in keinem Verkaufsvideo vor, für die Käufer sind sie aber wichtig, um eine Kaufentscheidung zu fällen.“ 

Ob und inwieweit Verkäufer und die von ihnen beauftragten Makler Kaufinteressenten auf eventuelle Probleme an der Immobilie hinweisen müssen, ist immer wieder strittig und wird mitunter erst vor Gericht geklärt. „Ein seriöser Makler wird natürlich relevante Mängel nicht verschweigen, aber kennt er die denn überhaupt? Er hat das Haus ja vielleicht auch erst einmal gesehen und verlässt sich auf die Angaben seines Auftraggebers“, gibt Bauherrenberater Kellhammer zu bedenken. „Auch viele Eigentümer, die ihr Haus geerbt und selbst nicht darin gewohnt haben, kennen nicht alle Mängel einer Immobilie. Fragen der Interessenten müssen zwar richtig und vollständig beantwortet werden. Und besonders wichtige Umstände für die Kaufentscheidung, wie ein Befall mit Hausbockkäfern, müssen Verkäufer von sich aus ansprechen, aber wie sollen sie, wenn sie keine Ahnung haben?“

Käufer, die sich von vornherein und mit fachlicher Unterstützung eines eigenen Experten einen realistischen Eindruck vom Objekt verschaffen, wissen dagegen recht genau, was auf sie zukommt. „Kein Video und kein Exposé ersetzen die persönliche Besichtigung. Schließlich“, so erinnert Klaus Kellhammer, „wird ein Objekt stets gekauft, wie besehen. Denn die Verkäufer schließen die Haftung für solche Mängel beim Verkauf ihrer gebrauchten Immobilie regelmäßig aus.“