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VPB rät: Bei Abnahmeverlangen mit Fristsetzung durch Unternehmer alle vorher gerügten, weiter bestehenden Mängel erneut fristwahrend rügen

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Wer ein Unternehmen mit Bauarbeiten oder Sanierungen beauftragt, muss nach deren Abschluss die Arbeiten abnehmen - wenn sie im Wesentlichen mangelfrei sind. Mit Abnahme (und bei Bauverträgen zusätzlich der Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung) wird dann der Werklohn fällig. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme der Arbeiten, dann sollte jeder Bauherr spätestens jetzt das Werk auf Mängel untersuchen oder besser noch von einem eigenen Sachverständigen untersuchen lassen. Denn verstreicht diese Frist, ohne dass der Auftraggeber sich meldet, dann fingiert das Gesetz seine Abnahme! Das gleiche gilt, wenn er sich rundheraus weigert, eine Abnahme zu erklären. Das Unternehmen kann den Werklohn dann einklagen. Wichtig: die Fiktion greift auch dann, wenn wesentliche Mängel vorliegen wie etwa fehlende sicherheitsrelevante Treppengeländer! Sie greift also auch, wenn der Bauherr gar nicht zu einer Abnahmeerklärung verpflichtet gewesen wäre. Die fiktive Abnahme ist eine sehr scharfe Regelung, auf deren Folgen Verbraucher-Bauherren in Textform hingewiesen werden müssen.

Private Bauherren können die fiktive Abnahme aber auch dadurch zerstören, dass sie vor Ablauf der Frist mindestens einen Mangel am Werk rügen.
Das Problem: Manche verlassen sich dabei darauf, dass sie schon während der Baumaßnahmen Mängel beim Unternehmer gerügt haben, die er aber noch nicht beseitigt hat. Das OLG Schleswig (Urteil vom 10.12.2021 zum AZ 1 U 64/20) sah das als nicht ausreichend an, um die fiktive Abnahme zu zerstören. Die erneute Rüge nach Fristsetzung diene u. a. der Klarstellung, welche Mängel der Bauherr als noch nicht erfolgreich behoben bewertet.

Private Bauherren müssen daher in jedem Fall die Aufforderung des Unternehmers, sein Werk abzunehmen, ernst nehmen. Setzt der Unternehmer zudem eine Frist und belehrt dabei auch noch in Textform über die Folgen der nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme, dann sollten Verbraucher schon sicherheitshalber nicht nur einen, sondern alle bereits angezeigten, aber noch nicht beseitigten Mängel erneut gegenüber dem Unternehmer rügen, um so der fiktiven Abnahme zu entgehen.

Wer das verpasst, hat allerdings dann noch einen Trumpf im Ärmel, wenn er nachweisen kann, dass dem Unternehmer selbst erhebliche Mängel an seinem Werk bekannt gewesen sind. Denn wenn dem Unternehmer bekannt ist, dass der Auftraggeber nicht zur Abnahme verpflichtet ist, wäre eine fiktive Abnahme nicht gerechtfertigt und die Berufung des Unternehmers auf diese rechtsmissbräuchlich, so das Gericht.

Das lässt sich durch eine baubegleitende Qualitätskontrolle mit einen von den Bauherren beauftragten Sachverständigen bewerkstelligen, dessen Feststellungen über den Bauzustand der Bauherr dem Bauunternehmer dann jeweils mitteilt. Allerdings müssen in diesen Feststellungen erhebliche Mängel enthalten sein. Besser ist es also auch bei eigener sachverständiger Baubegleitung nach Abnahmeaufforderung sämtliche fortbestehenden Mängel nochmals zu rügen. Denn für die Zerstörung der Fiktion reicht jedweder Mangel aus.

Weitere Fragen der Abnahme erklärt der Gratis-Ratgeber des VPB zur Bauabnahme unter
https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Bauabnahme.pdf