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Immobilienpreise sinken 2022 inflationsbereinigt leicht

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Der Postbank Wohnatlas 2023 beleuchtet den Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten und präsentiert die Ergebnisse des ersten Studienteils, der die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohn­eigen­tum in Deutsch­land erst­mals in der Mehr­heit der deutschen Land­kreise und kreis­freien Städte leicht ge­fallen – zu­min­dest real, also unter Be­rück­sich­ti­gung der In­fla­tions­rate von 6,9 Prozent in 2022. In rund 63 Pro­zent der Re­gionen konnten Eigen­tums­wohnun­gen im Be­stand 2022 real güns­tiger er­wor­ben wer­den als im Vor­jahr. Das be­trifft die sieben größ­ten Metro­polen stärker als die Mittel­städte.In etwa 37 Pro­zent ver­teuer­ten sich die Preise real, etwa in den Ferien­re­gionen an der Nord­see, die sich weiter großer Be­liebt­heit er­freuen.

Im Durch­schnitt über alle Re­gionen hin­weg lag der Preis­ab­fall gegen­über 2021 in­flations­be­reinigt bei minus 0,7 Pro­zent. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2 Pro­zent betragen, im Jahr davor 9,6 Pro­zent. In no­mi­na­ler Rech­nung, ohne Be­rück­sichti­gung der In­fla­tion, welche sich indi­vi­du­ell sehr unter­schied­lich aus­wirken kann, stiegen die Preise für Eigen­tums­wohnun­gen im Durch­schnitt über alle Kreise und kreis­freien Städte den­noch um 6,2 Pro­zent gegen­über 2021. Dies sind Er­geb­nisse der Studie „Postbank Wohn­atlas 2023“.

Ge­stie­gene Zin­sen, eine stark stei­gen­de In­flations­rate und eine auf hohem Niveau stag­nieren­de Nach­frage be­stimmten 2022 den Immo­bilien­markt in Deutsch­land. No­minal steigen die Preise für Eigen­tums­wohnun­gen in Deutsch­land weiter­hin leicht – real sinken sie zurzeit vieler­orts.

„Die Phase, in der Preise für Eigen­tums­wohnun­gen in un­ge­ahnte Höhen klet­ter­ten, ist vor­erst vor­bei. Ak­tuell stag­nieren be­ziehungs­weise sinken die Preise an­ge­sichts einer leicht nach­lassen­den Nach­frage in Folge stei­gen­der Zin­sen und er­höhter Lebens­haltungs­kosten“, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produkt­manage­ment und damit auch für das Immo­bilien­ge­schäft der Postbank ver­ant­wort­lich. „Aktuell be­finden wir uns in einer Preis­delle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohn­immo­bilien er­warten. Unter der An­nahme, dass die In­fla­tion für einen ab­seh­baren Zeit­raum weiter­hin höher aus­fällt als die zu­grun­de liegen­den ver­trag­lichen Nominal­zinsen, ent­stehen jedoch negative Real­zinsen, so dass die Fi­nan­zierung einer Immo­bilie weiter­hin sinn­voll sein kann.“


Preise in den Metropolen fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Groß­städte wie die „Big 7“ waren im Durch­schnitt von dem realen Preis­rück­gang stärker be­troffen als Mittel­städte und Land­kreise. Das zeigt auch der Preis­atlas, den Expert*in­nen des Ham­burger Welt­wirtschaft­sinstituts (HWWI) für die Postbank be­rech­net haben. So sanken die Kauf­preise für Eigen­tums­wohnun­gen im Durch­schnitt über die größ­ten sieben Metro­polen real um -4,3 Pro­zent, im Durch­schnitt über alle Mittel­städte um -1,5 Pro­zent und über alle Land­kreise um -0,1 Pro­zent. „Me­tro­pol­regio­nen waren mit deut­lichen Preis­an­stiegen im Ver­lauf der ver­gangenen Dekade stets unter den Top-Ge­bieten. Ent­sprech­end kam es hier spätes­tens seit 2019 zu einer Über­hitzung bei den lokalen Immo­bilien­preisen. Daher fallen hier die Kor­rek­turen für den Moment am höchs­ten aus“, erklärt Kuhn.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Groß­städte von den Preis­an­passun­gen be­troffen sind. Ein Blick ins Detail offen­bart, dass auch in länd­lichen Re­gionen selbst inner­halb der Bundes­länder große Unter­schiede be­stehen. Besonders hohe Preis­schwankun­gen gegen­über dem Vor­jahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immo­bilien­an­gebot auf, darum wurden in die Top 10 der größ­ten Ver­än­derun­gen nur die 357 Re­gionen mit min­des­tens 100 An­ge­boten auf­ge­nommen.

Am stärksten von diesen Ge­bieten fielen laut Preis­atlas die Kauf­preise real im Ver­gleich zum Vor­jahr im bayerischen Land­kreis Am­berg-Sulz­bach (-23,2 Prozent), im Land­kreis Saal­feld-Rudol­stadt in Thüringen (-20,5 Pro­zent) und im Saale­kreis in Sachsen-An­halt (-18,4 Pro­zent).

Der größte Preis­anstieg wurde 2022 mit 22,8 Pro­zent real im Land­kreis Bay­reuth ver­zeich­net, der wie der Kreis mit dem größ­ten Preis­ver­lust in Bayern liegt. Hier lag der Kauf­preis 2022 bei 2.945 Euro pro Quadrat­meter. Auch im Thüringer Ilm-Kreis lag der reale Preis­an­stieg bei mehr als 20 Pro­zent. Hier war der ge­zahlte Preis für Eigen­tums­wohnun­gen je­doch mit 1.898,26 Euro noch relativ mo­derat.

Für Kauf­interes­sierte lohnt auch der Blick in die so ge­nannten Mittel­städte mit 20.000 bis 100.000 Ein­wohner*innen. Die Preise in der kreis­freien Stadt Zwei­brücken in Rhein­land-Pfalz stiegen in­flations­be­reinigt 2022 um 13,2 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr an. Der Quadrat­meter­preis liegt noch recht moderat bei 2.168 Euro. In eini­gen bayrischen Städten, in denen die Preise im Vor­jahr noch stark ge­stiegen waren, sinken sie nun sowohl real als auch no­mi­nal – zum Bei­spiel in Am­berg (-13,1 Pro­zent real), Hof (-11,4 Pro­zent real) und Strau­bing (-9,4 Pro­zent real). Vor allem Hof und Am­berg hatten 2021 noch einen extrem hohen Preis­an­stieg ver­zeich­net.


München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Die bayerische Landes­haupt­stadt ist und bleibt ein teures Pflas­ter. Bundes­weit gibt es keinen Ort, an dem Kauf­interes­sier­te für den Quadrat­meter mehr be­zahlen müssen. Aller­dings fiel der Preis für Eigen­tums­wohnun­gen im Be­stand real um -6,9 Pro­zent gegen­über dem Vorjahr und lag 2022 bei durch­schnitt­lich 9.734 Euro pro Quadrat­meter. Zweit­teuer­ste Stadt in den Big Seven, den sieben größten deutschen Metro­polen, ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadrat­meter fällig – in­flations­bereinigt ein Abfall um -3,9 Pro­zent. Die Hanse­stadt über­holte Frank­furt am Main, die Main­metro­pole rangiert im Ran­king der Big Seven mit 6.654 Euro pro Quadrat­meter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro.

In der Haupt­stadt fiel der reale Kauf­preis­rück­gang mit -0,1 Prozent gering aus im Ver­gleich der Big Seven. „In Berlin ist die Nach­frage nach Wohn­raum weiter hoch, etwa weil die Ein­wohner­zahl konti­nu­ier­lich steigt. Gleich­zeitig hinkte die Haupt­stadt in Sachen Preis­niveau lange Zeit hinter anderen Metro­polen hinter­her und hat somit noch Nach­hol­poten­zial“, so Kuhn.

Den höchsten realen Preis­abfall unter den größten sieben deutschen Städten ver­zeich­nete Mün­chen. Er lag, wie bereits erwähnt, bei -6,9 Prozent, 2021 hatten die realen Preise dort noch um 15,3 Prozent zugelegt. Auf Rang zwei rangierte Frankfurt am Main mit einem Minus von -5,9 Prozent. Auch in Düssel­dorf und Stutt­gart sanken die Preise real um mehr als 5 Prozent.


Nordsee-Immobilien werden weiterhin teurer

Keine Ent­spannung auf dem Immo­bilien­markt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigen­tums­wohnun­gen weiter­hin im Land­kreis Nord­fries­land, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferien­orte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadrat­meter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das ent­spricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr - zwar weniger als 2021 (14,3 Prozent), aber mehr als 2020 (4,8 Prozent).

Am stärksten inner­halb der Top 10 legten jedoch die Preise im Land­kreis Aurich zu: In dem nieder­sächsischen Ferien­gebiet, zu dem die Inseln Juist, Norder­ney und Baltrum sowie die Bade­orte Norddeich und Greet­siel gehören, stiegen die Preise für Eigen­tums­wohnungen 2022 real um 17,7 Prozent. Damit zieht der Land­kreis neu in die Top 10 ein.

Unter den zehn teuersten Land­kreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen aus­schließ­lich Land­kreise aus dem Speck­gürtel Münchens und aus den Ferien­ge­bieten des Alpen­vor­landes wie etwa Mies­bach. Aller­dings fielen hier die Preise im Ver­gleich zu 2021 real zumeist – die Aus­nahme bilden der Land­kreis Garmisch-Parten­kirchen mit einem Kauf­preis­an­stieg von real 3,4 Pro­zent und Mies­bach (0,4 Pro­zent). Der Land­kreis München fällt von Platz 3 im Vorjahr auf den 4. Rang. Bad Tölz-Wolf­rats­hausen wird aus den teuersten zehn Land­kreisen ver­drängt.

Niedrige Kauf­preise herrschen in den meisten Regionen Mittel­deutsch­lands sowie ein­zelnen west­lichen und öst­lichen Grenz­regionen, besonders gering fallen sie in vielen ländl­ichen Gebieten in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2022 im Land­kreis Mans­feld-Süd­harz in Sachsen-Anhalt, im Vogt­land­kreis in Sachsen sowie im Land­kreis Greiz in Thüringen weniger als 1.000 Euro pro Quadrat­meter. In München jedoch fast 10.000 Euro und in Frank­furt am Main rund 6.700 Euro.


Nachholeffekte in vielen Großstädten vorbei

In nahezu allen Groß­städten mit mehr als 100.000 Ein­wohner*in­nen stag­nieren oder sinken die Preise für Eigen­tums­wohnungen – zu­min­dest in­flations­bereinigt. Zu den Gewinnern gehören vor allem Städte aus Nord­rhein-West­falen wie Herne, Duis­burg, Rem­scheid, Lever­kusen, Wupper­tal und Ober­hausen. Aller­dings beträgt der größte Preis­an­stieg knapp über 5 Prozent real, ein Jahr zuvor erreichten die Groß­städte in der Spitze noch Teuerungs­raten von fast 30 Prozent.

Doch die Top 10 sah vor einem Jahr noch anders aus. Einzig Wupper­tal in Nord­rhein-West­falen und Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt befinden sich weiter­hin unter den Groß­städten mit den höchsten realen Teuerungs­raten. Die größte Stadt des Bundes­landes liegt in Nach­bar­schaft zu Leipzig und gilt als wichtiges Wissen­schafts- und Wirt­schafts­zen­trum. Während der reale Kauf­preis­anstieg 2021 in Halle jedoch noch 18,7 Pro­zent betrug, lag er 2022 nur noch bei 0,4 Pro­zent. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Pro­zent den ersten Platz der Groß­städte ein­ge­nommen, 2022 fiel der Preis für Eigen­tums­wohnungen hier jedoch real um -8,3 Prozent.

„Die Nach­hol­effekte in den relativ er­schwing­lichen Groß­städten Ost- und Mittel­deutsch­lands sind größten­teils vorbei, die Preise stagnieren oder gehen zurück“, sagt Achim Kuhn. „Doch gute An­bindungen an die teuren Metro­polen Düssel­dorf und Köln haben die Nach­frage etwa in Duis­burg, Lever­kusen und der Pendler­stadt Herne getrieben. Lang­anhalten­des Home­office macht den Umzug weiter­hin attrak­tiv.“

 


Grafik zum Postbank Wohnatlas 2023: Immobilienpreise sinken 2022 inflationsbereinigt leicht

https://www.postbank.de/dam/postbank/medienartikel/bilder/2023/Postbank-Wohnatlas-2023-Preisatlas.png


Hinter­grund­infor­ma­tionen zum Postbank Wohn­atlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.